住宅の新しい保険『住宅瑕疵担保履行法』をごぞんじですか？

平成21年10月１日より、住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）がスタートしました。この法律の施行により、新築住宅に瑕疵（欠陥）が生じた場合、住宅事業者等に対し、瑕疵の補修や損害の賠償が請求できることになります。そこで、この法律がなぜ制定されたのか、その内容、適用範囲などについてご紹介します。

なぜ新法が制定されたのでしょう

　マイホームを希望する消費者は、なによりも「安心できる家づくり」を求めています。しかし、平成17年11月に発覚した構造計算書偽装問題により、消費者の建物や業者に対する信頼は揺らぎました。こうした経過をたどって、住宅品質確保法（平成11年施行)など既存の法律だけでは、消費者保護としては不十分であり、売主や請負人の財務状況によっては、責任が果たされない場合があることが明らかになったのです。そこで、国土交通省では、建築確認・検査の制度、建築士制度の見直しとともに、住宅の売主等の瑕疵担保責任の履行のための措置の充実・強化について法整備を行うこととし、今回の住宅瑕疵担保履行法の制定となったのです。

住宅瑕疵担保履行法は住まいを守る法律です

　住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅を供給する業者に対して、新築した住宅に欠陥が生じた場合、その補修が確実に行われるよう、保険や供託を義務づけるものです。住宅は人生で最も高額な買いものといわれるように、買主や発注者にとって、住宅は家族の夢や思いがこもる大切なもの。その住宅に欠陥が生じた場合の落胆や衝撃はいかばかりでしょう。この法律は、瑕疵担保責任の履行を確実なものとすることにより、買主や発注者の利益の保護を図り、不安を解消して円滑な住宅の供給を図ろうとするものです。住宅の瑕疵担保責任とは、住宅品質確保法で定められた特定の新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任のこと。10年間の瑕疵担保責任が義務づけられるのは、のちに述べるように、住宅のうちとくに重要な部分に限られます。

売主等の資力確保について

　売主等の瑕疵担保責任、すなわち補修や損害賠償の支払いが確実に履行されるためには、売主の資力確保の手段が確立されていなければなりません。その資力確保のために、２つの手段が用意されています。１つは「供託」という手段で、供給した新築住宅の補修に要する費用等の支払いが履行できるよう、過去の供給戸数に応じて算定された金額の現金等を供託所に預けておくというものです。もう１つは「保険」で、新法に基づいて、国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人との間で、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うことを約した保険契約を結ぶというものです。新築住宅の売主や請負人は、このいずれかの方法を使い、資力確保の措置を、あらかじめしておかなければならないのです。供託と保険の両方で対応することも可能ですし、一部の住宅は供託で、その他は保険でという組み合わせでやることもできます。なお、資力確保の状況については、年２回の基準日に届け出義務があり、これに違反すると罰則が適用されることになっています。

資力確保の義務を負う者、対象となる部分について

　新法に基づき資力確保の措置が義務づけられるのは、所有者となる買主や発注者に新築住宅を引き渡す建設業者および宅地建物取引業者（宅建業者）です。ただし、買主または発注者が宅建業者である場合には、新築住宅であっても資力確保措置の義務づけの対象とはなりません。義務づけされる資力確保の範囲（部位）は、住宅品質確保法で定める10年の瑕疵担保責任の範囲と同じで、「構造耐力上の主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」が対象となります。なお、補修にかかる費用については、（財）住宅保証機構の「住宅性能保証制度」の保証事故データによると、平成17年度の瑕疵に伴う平均補修額は１件当たり約230万円。ただし、基礎に瑕疵があった場合、１件平均750万円となっています。部位別の件数割合では、防水部分が３分の２，構造耐力上主要な部分（基礎や柱）が３分の１となっています。

どんな住宅に適用されるのでしょう

　住宅瑕疵担保履行法は、平成21年10月１日以降に引き渡される新築住宅のすべてに適用されます。それは戸建て住宅のみならず、マンション、賃貸住宅も含まれます。一方、事務所・倉庫・物置・車庫は住宅ではないため、この法律の適用外となります。以下、対象となる「新築住宅」の定義について、法律に規定されている文言は以下のとおりです。
〈新築の定義）
住宅品質確保法第２条第２項に規定する「新築住宅」
・建設工事完了の日から起算して１年以内のもの。
・人の居住の用に供したことのないもの。
〈住宅の定義〉
住宅品質確保法第２条第１項に規定する住宅。
・人の居住の用に供する家屋または家屋の部分。
　竣工後１年を経過した住宅やいったん居住後に転売された住宅は、この法律でいう新築住宅には含まれません。中古住宅が除外されているのは、キズや劣化が建築当初の瑕疵によるものか、もとの居住者の使用状況によるものか、判定がつかないからです。

紛争処理体制について

　住宅瑕疵担保責任保険が付けられた住宅の売主や請負人と、その買主や発注者との間で紛争が生じた場合、消費者保護の観点から専門機関による紛争処理が受けられる体制になっています。すなわち、この両者から、また、その一方から指定住宅紛争処理機関に申請があると、「あっせん」「調停」「仲裁」を受けることができます。指定住宅紛争機関は住宅品質確保法に基づいて、住宅専門の紛争処理機関として、国土交通大臣が指定した機関ですが、現在は、全国の弁護士会が指定住宅紛争機関として、あっせん・調停・仲裁の業務を行っています。また、必要な技術的資料等の調査・研究のため、住宅紛争処理支援センターがバックアップしています。

（※「あっせん」は、事が進展するよう人と人との間をとりもつこと。「調停」は、当事者双方の間に第三者が介入して争いをやめさせること。「仲裁」は、争いの間に入って双方を和解させることで、法的には当事者をただちに拘束する点が、当事者の承諾を待って拘束する調停と異なります）
参考資料：「住宅瑕疵担保履行法」よくわかる新法解説ガイド/（財）住宅保証機構
お問い合わせ先：国土交通省　住宅局　住宅生産課住宅瑕疵担保対策室　TEL:03-5253-8111（代）